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分享 || “天灾”与物业管理责任分析

业主帮帮2019-01-10 15:44:11

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自然灾害俗称“天灾”,是指给人类生存带来危害或损害人类生活环境的自然现象,包括干旱、洪涝、台风、冰雹、暴雪、沙尘暴等气象灾害,火山、地震灾害,山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害,风暴潮、海啸等海洋灾害和重大生物灾害等,从物业管理的角度来看,常见的“天灾”是洪涝、台风、暴雨、暴雪、冷冻等等,多是由于天气的骤变所致的物业设施、设备、公共部位和专用部分的财产或者人身损害,多是指的气象灾害,常见的具体案例包括冷冻造成的水管爆裂、暴雨所致的车库进水、台风所致的物体坠落致人、致物损失等等。


为了更好的辨析由于“天灾”致损物业管理企业的法律责任,帮助企业在各类“天灾”“面前规避法律风险“,本律师结合自己多年的司法实践经验来与各位共同讨论“天灾”所致的法律风险与规避问题,主要内容分为以下几个方面:


一、“天灾”是不是法律意义上可以免责的“不可抗力”


“天灾”是否属于可以免责的“不可抗力”的情形应当视具体的实际情况来分析,不能一概而论。我国《民法通则》第153条规定: “不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况” 。依据此条规定不难发现,并不是所有天气灾害都同时具备上述三个条件,比如暴雨、寒流、暴雪等天气,在日常生活中是可以通过现代科技手段知悉或者采取措施避免受损的,因此该类“天灾”一般不属于不可抗力的情形;但如台风、洪涝这种气象灾害虽然可以提前预知但无法预见和避免引起的灾害是可作为免责的“不可抗力”的情形,至于地震、海啸等难以预测、无法避免和克服的“天灾”无疑是可以认定为不可抗力的情形而免除责任的。


当然以上只是一般情况下的判断标准,对于如何认定笔者认为还应结合“不可抗力”的影响程度作具体分析:如果该“不可抗力”无法阻止采取措施仍无济于事,那么可免除履行方的全部责任;如果“不可抗力“可以采取相关措施减少损失,还有部分仍无法避免,那么可免除履行方部分责任;如果“不可抗力”是可以采取措施完全避免的,而履行方却未采取措施止损,那么需要承担全部的责任。

二、“天灾”能否成为物业企业免责的理由?


就物业公司而言,物业管理区域内属于不可抗力的情况主要表现为因洪涝、台风而引起的水灾。一旦发生该类“天灾”,物业公司是否可以依据其属于“不可抗力”的情形而免除自身责任?笔者从事物业服务诉讼多年,总结出以下几点理由:


1. 人为可以控制的程度台风造成的损害分为两类,一类是人为可以控制的程度,是可以通过相应措施避免或者减少;一类是人类无法预料的损失,比如说台风暴雨过境将地下车库淹没,导致业主汽车受损。对于前者物业公司应当积极采取措施避免,依据损害的情况可以要求减少或者免除相应责任;而对于后者比如车库被淹的例子,物业公司虽然尽到提示义务,但无法预料车库会被水淹。换句话说物业公司的措施仅是消极的规避措施,它无法阻止台风的到来,只可能减少预知损害而无法避免未知的损害。


因此,笔者认为对于该类案件认定物业公司免责较为合理。首先,物业公司尽自身能力完成了“天灾”预警工作,其次暴雨导致车库淹没是物业公司无法预测的后果,也是不能克服的事件,该事件已经超出了物业公司可以控制的程度,或者说物业公司依据自身能力面对该类情形时“束手无策”。因此,对于该类“不可抗力”造成的损失,物业公司只需举证自身履行应尽义务,对于无法控制及预料的部分是免责的。


2. 物业公司的服务范围物业公司与业主签订物业服务合同,约定对业主财产保护的职责,但该保护存在一定的限度,并不是说只要在物业公司服务的小区内发生任何财产损害,都应当由物业公司承担。这显然有悖于公平正义的原则。笔者遇到过这样的案例:极端天气导致小区公共管道及多位业主家中水管崩裂,业主要求物业公司承担因管道崩裂造成损害的全部责任。


上述案例中业主要求物业公司承担公共管道与自家管道崩裂造成的损失,笔者认为不妥。首次,物业公司服务的范围是公共区域内设备财产安全,而不包括业主专有区域内财产的安全,对于公共管道的崩裂物业公司应当及时修复,并对造成的损失承担一定的责任;但对于业主家中水管是属于业主专有区域内财产,其专有性决定了水管的修缮工作不属于只负责公共区域服务的物业的职责,换句话说物业公司没有义务和责任保障超出物业服务范围的财产安全。因此该部分因“天灾”出现的损失物业公司是可以免责的。至于小区业主的水管崩裂造成的损失由谁承担责任,笔者会在第四点详细的说明。


3. 受损方的过错程度一旦“天灾”发生,物业公司未尽到应尽义务时是需要承担一定责任的,同样如果业主在避免灾害损失时存在过错,理应承担相应的责任。此时物业公司可以就业主存在的过错免除相应的责任。例如,物业公司收到台风预警,要求所有车辆停至妥善位置,但业主不听建议导致车辆遭掉落树干砸坏,事后要求物业公司赔偿。

该案中物业公司已经提醒业主并要求其采取预防措施,避免汽车受损,但业主未采纳导致汽车受损。业主应当预见而没有预见汽车可能受损的发生,因此对该结果的产生存在明显过错,而物业公司尽到了通知义务,对由“不可抗力”导致的业主财产损害可以免责。


4. 第三方的责任分析对于物业公司而言,“天灾”的危害主要表现为对小区设备的损坏造成的损失。比如上述案例中水管因天气状况崩裂的案例,业主对于自家水管的崩裂应当向谁追究责任?

司法实践中法官对于此类情况一般认定由物业公司承担损害赔偿责任,原因在于物业公司对小区内部的设备设施具有维护与修缮义务。但是笔者认为物业公司仅对小区公共区域内的设备具有维护义务,而对于业主家中的水管并不存在该义务。依据我国《物权法》对共有财产所有权进行了明确的区分,《上海居住物业管理规定》对“物业管理区域内相关管线和设施”的明确定义。可见业主向自来水公司问责更为妥当,因为供水公司向小区供水用流量表计量,流量表属于供水公司的设施,那么流量表前端的负责运送水源的管道自然也是供水企业的设施,该设施崩裂导致他人财产受损,理应由供水公司赔偿。对于此类“天灾”造成的损失,在这里呼吁立法者明确水、电等事业单位的义务与职责,在该类事故发生时落实其赔偿责任,不能让物业公司成为承担责任的“替罪羊”。


三、物业管理企业如何减少“天灾”所致的损失?


1. 加强物业管理服务,保障物业管理服务到位


物业公司在管理中需要具备周到细致的服务理念,以保障小区的财产免受损害。在台风暴雨等天气灾害发生前应当引起足够的重视,做好各项防风、防水措施,如关闭公共门窗,检查清理排洪设备、设施、广告招牌、花盆等;在台风暴雨发生时,物业公司应做好充分的防洪措施,及时启用排水系统;当台风暴雨过后,物业公司管理处应当组织维修人员对所辖设备设施进行检查,发现损坏并及时修复。通过周到完善的服务将业主的损失降到最低。


2. 保证服务“有型化”,服务内容有据可查


物业公司依据物业服务合同的内容向业主提供服务,因此为了保障服务的质量应当对于服务的项目做具体的规定,让业主与物业公司做到心中有数。当出现天气灾害时,物业公司依据合同的具体约定能够迅速采取措施;同时对于业主而言由于对物业服务内容的知悉,减少对物业公司的依赖,明确自身的责任与义务,做到及时保护自身的财产。将应对“天灾”办法用合同条款的形式表现出来不仅可以明确物业公司自身工作的内容,避免遭遇情况时无从下手的情形发生,也预防物业公司与业主之间因“天灾”损害而产生不必要的纠纷。


3.购买保险,以避免物业企业承担巨额损失


随着社会的发展,小区业主的维权意识日益提高,受损害物品的价值大,例如上述案例车库被淹案例中,部分被淹车辆的价值达到几百万元人民币,一旦业主财产因物业服务企业管理不到位受到损害,物业服务企业往往会承担较重的赔偿责任。为了规避风险,物业服务企业尤其是管理高档小区的物业服务企业,应当从收取的物业费中支出一部分用于购买物业管理责任保险或者公众责任保险,在公司因业主的财产受到损害而承担赔偿责任时,物业服务企业可以在给予赔偿后通过保险公司的理赔减少损失。


4. 及时使用维修资金,保证设备设施的正常运行


依据《民法通则》第107条约定,物业公司面对不可抗力造成损害,是无需承担责任的。但物业公司为了提供更好的服务,应当在“不可抗力”情形发生后做好善后的工作。比如台风过后,应当检查小区设备的受损情况,对需要修复的设备积极向业委会或者政府相关部门报批维修资金,以保障小区的正常运转。对于因业委会等审批不及时导致无法及时维修的后果要告知业主。当遭遇“不可抗力”情形,物业公司对造成的损害无需承担责任,但如未及时维修损毁设备导致小区无法正常运转,物业理应承担责任。因此,物业公司及时报批维修,保障业主的小区正常运转可以减少一些不必要的麻烦。


5. 呼吁明确相关的责任主体,防止物业企业责任扩大化


因天气灾害导致水管爆裂、电线损毁等损害,业主一般认为是物业公司的责任,要求让物业公司承担责任。在笔者看来,大家之所有这么认为,首先,在认定责任主体时存在偏差,将物业公司的管理服务职责与法律责任混为一谈;其次,因为水、电公共事业单位职责落实不到位,小区设备一旦出现问题后互相推诿难以追责,导致小区业主的损失无法得到追偿,法院为保护业主的利益故而判定由物业公司承担相应责任。笔者认为物业公司承担因自身过错而导致的损害承担责任无可厚非,但对于该类因““天灾””导致的设备损害的情况,物业公司是存在免责事由的,应当由责任主体承担赔偿责任,才能彰显社会的公正。


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